住宅市场
长沙推进非住宅商品房去库存，大悦城控股商业进驻广州 | 商业地产月报
[摘要] 4月，国务院从五大方面推出二十项举措促恢复、挖潜力，推动消费高质量发展；长沙“控总量、去存量、优增量”，推进非住宅商品房去库存。市场表现方面，2022年1-3月，全国投资同比下降1.9%，新开工面积同比下降12.3%，销售面积同比增长22.8%。
4月，国务院从五大方面推出二十项举措促恢复、挖潜力，推动消费高质量发展；长沙“控总量、去存量、优增量”，推进非住宅商品房去库存。市场表现方面，2022年1-3月，投资同比下降1.9%，新开工面积同比下降12.3%，销售面积同比增长22.8%；2022年1-4月，300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降。企业动态方面，大悦城控股商业进驻广州，越秀商投发布零售产品线“3+1”战略。
本期看点
01 市场表现
➤新房市场：2022年1-3月，投资同比下降1.9%，新开工面积同比下降12.3%，销售面积同比增长22.8%
➤商办用地：2022年1-4月，300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
➤大宗交易：2022年1-4月，中指数据共监测到商业地产大宗交易57笔
02 企业动态
➤中海商业发布2021年度业绩，实现营业收入51.7亿元，管理规模超600万平方米
➤大悦城控股商业进驻广州，2022年商业轻资产项目正式签约
➤越秀商投发布零售产品线“3+1”战略
➤珠海万达商管二次递交招股书，2021年全年实现收入234.8亿元
03 政策环境
➤国务院：五大方面二十项举措促恢复、挖潜力，推动消费高质量发展
➤昆明：7大领域24条措施稳增长，其中发放电子消费券等措施促进消费市场回暖
➤长沙：“控总量、去存量、优增量”，推进非住宅商品房去库存
市场表现
（一）新房市场：2022年1-3月，投资同比下降1.9%，新开工面积同比下降12.3%，销售面积同比增长22.8%
图：2018年-2022年3月办公楼&商业营业用房开发经营指标占比
数据来源：中指数据CREIS
从供应端来看：商业地产*开发投资额同比下降1.9%，新开工面积同比下降12.3%
2022年1-3月，商业地产开发投资额为3519亿元，同比下降1.9%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.7%，较上年同期下降0.3个百分点。
2022年1-3月，商业地产新开工面积为2976万平方米，同比下降12.3%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为10.0%，较上年同期增长0.6个百分点。
从需求端来看：商业地产销售面积同比增长22.8%
2022年1-3月，商业地产销售面积为2578万平方米，同比增长22.8%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为8.3%，较上年同期增长2.5个百分点。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1、开工投资：办公楼及商业营业用房开工投资均继续下降
图：2019年3月-2022年3月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化
图：2019年3月-2022年3月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化
数据来源：中指数据CREIS
办公楼：2022年1-3月，办公楼开发投资额为1172亿元，同比下降1.6%，降幅较2022年1-2月扩大0.1个百分点。新开工面积为827万㎡，同比下降4.2%，降幅较2022年1-2月收窄20.3个百分点。
商业营业用房：2022年1-3月，商业营业用房开发投资额为2347亿元，同比下降2.1%，降幅较2022年1-2月扩大1.4个百分点。新开工面积为2149万㎡，同比下降15.1%，降幅较2022年1-2月收窄0.4个百分点。
2、销售面积：办公楼及商业营业用房销售面积均同比增长
图：2019年3月-2022年3月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化
数据来源：中指数据CREIS
办公楼：2022年1-3月，办公楼销售面积为718万平方米，同比增长24.8%，销售额为910亿元，同比增长4.1%，其中3月办公楼销售面积同比增长16.1%。
商业营业用房：2022年1-3月，商业营业用房销售面积为1860万平方米，同比增长22.0%，销售额为1812亿元，同比增长11.3% ，其中3月商业营业用房销售面积同比增长30.9%。
（二）商办用地
1、2022年1-4月，300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
图：2020年4月-2022年4月300城商办用地推出及成交情况
数据来源：中指数据CREIS
2022年1-4月：300城商办用地共推出3477万平方米，同比下降43.6%，成交2943万平方米，同比下降44.9%。
2022年4月：300城商办用地共推出1176万平方米，同比下降48.4%，成交681万平方米，同比下降41.9%。
图：2020年4月-2022年4月300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
数据来源：中指数据CREIS
2022年1-4月：300城商办用地成交楼面均价为2860元/㎡，同比上涨19.0%，平均溢价率为3.2%，同比下降3.2个百分点。
2022年4月：300城商办用地成交楼面均价为2500元/㎡，同比上涨20.5%，平均溢价率为4.2%，同比下降0.2个百分点。
2、各线城市成交面积同比均下降，其中二线城市降幅，为54.6%
图：2018年-2022年4月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
图：2018年-2022年4月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
数据来源：中指数据CREIS
一线城市：2022年1-4月，300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为180万平方米，同比下降26.9%，成交楼面均价为14623元/平方米，同比上涨77.1%，平均溢价率为0.3%，同比上升0.2个百分点。
二线城市：2022年1-4月，300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为1000万平方米，同比下降54.6%，成交楼面均价为3377元/平方米，同比上涨17.0%，平均溢价率为4.0%，同比下降2.4个百分点。
三四线城市：2022年1-4月，300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为1763万平方米，同比下降38.9%；成交楼面均价为1364元/平方米，同比下跌11%；平均溢价率为5.5%，同比下降4.2个百分点。
（三）大宗交易：2022年1-4月，中指数据共监测到商业地产大宗交易57笔
本表仅列示2022年4月监测案例，所统计的大宗交易物业类型不含工业及其他。
数据来源：中指数据CREIS
企业动态
1、中海商业发布2021年度业绩，实现营业收入51.7亿元，管理规模超600万平方米
4月6日，中海地产官方微信公众号发布中海商业2021年度业绩。根据公告，2021年，中海商业实现收入51.7亿元，同比增长17.4%，2017-2021年年均复合增速约20%。
从规模来看，截至2021年末，中海商业共管理109个商业项目，管理面积627万平方米，其中自持项目99个/577万平方米，轻资产项目10个/50万平方米；自持商业资产储备项目68个，储备管理面积521万平方米。若储备项目全部入市后，中海商业自持购物中心建筑面积将较2021年末增长135%，写字楼建筑面积将增长57%。
经营业绩方面，2021年，中海商业入市一年以上写字楼/购物中心期末出租率分别为87.5%/94.8%，较2020年末分别提升1.6/1.3个百分点。此外，2021年，中海商业的长租公寓已在布局13个核心城市，新增开业规模18.3万平方米，开业6个月以上项目出租率为95%。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
2021年，中海商业依托出色的拓展能力和较强的运营水平，实现了管理规模和收入的双增长，多元品牌体系和的资产管理能力推动品牌价值提升，而丰富的商业资产储备将对未来业绩增长形成有力支撑。
2、大悦城控股商业进驻广州，2022年商业轻资产项目正式签约
4月20日，大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目正式签约轻资产管理输出协议。这标志着大悦城控股商业正式进驻广州，这也是大悦城控股在2022年签约落地的商业轻资产项目。据悉，该项目坐落战略开发区黄埔区广州科学城片区，位于地铁21号线神舟路地铁站上盖，由黄埔文化集团全资持有，项目体量约6万平方米，地上4层 、地下2层，是大悦城控股商业进军广州的个项目，计划2022年12月开业。项目将聚焦商务白领、品质家庭、活力青年三大核心客群，着力打造区域惬意生活样本。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
在本月广州市商务局发布的《广州市建设国际消费中心城市发展规划（征求意见稿）》中，科学城商圈将实施提质升级工程，提升商业载体品质。黄埔大悦汇项目落地有助于提升科学城商圈服务业发展质量，为广州建设国际消费中心城市贡献力量，同时也符合大悦城控股“十四五”期间“以一二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张”的发展战略。
3、越秀商投发布零售产品线“3+1”战略
4月22日，越秀地产召开以“越美好，向未来”为主题的2022年度品牌主张暨新品云发布会。会上，越秀商投发布包括“天地”和“悦汇”两大系列的“3+1”零售商业产品线，并围绕零售商业运营提出“悦赏”、“悦活”、“悦趣”、“悦味”四大价值主张。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
消费方式变革、消费需求升级推动消费场景创新，新的商业模式持续涌现，商业地产企业需要持续升级产品线，打造多层次、差异化的产品体系，以覆盖更多消费群体、适应更广泛的市场、提升产品力和品牌价值。
4、珠海万达商管二次递交招股书，2021年全年实现收入234.8亿元
4月22日，于首次提交的上市申请材料失效1日后，珠海万达商管再次向港交所提交招股说明书，继续推进上市。新版招股书披露了珠海万达商管2021年度业绩情况及财务数据。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
自2019年全面启动轻资产战略以来，万达商管拓展步伐不断加速，仅2021年下半年，其在管项目数量就增加了37个，其中26个为独立第三方项目。进入2022年，万达商管外拓力度不减，接连与鑫苑集团、建业集团、蓝色港湾有限公司等企业达成合作，推动管理规模增长。
政策动态
1、国务院：五大方面二十项举措促恢复、挖潜力，推动消费高质量发展
4月25日，国务院办公厅印发《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，既聚焦当前促恢复，又着眼长远挖潜力，推出五大方面20项重点举措，系统全面地推动消费高质量发展。
· 应对疫情影响，促进消费有序恢复发展
1.围绕保市场主体加大助企纾困力度，2.做好基本消费品保供稳价，3.创新消费业态和模式
· 全面创新提质，着力稳住消费基本盘
4.积极推进实物消费提质升级，5.加力促进健康养老托育等服务消费，6.持续拓展文化和旅游消费，7.大力发展绿色消费，8.充分挖掘县乡消费潜力
· 完善支撑体系，不断增强消费发展综合能力
9.推进消费平台健康持续发展，10.加快健全消费品流通体系，11.增加就业收入提高消费能力，12.合理增加公共消费
· 持续深化改革，全力营造安全放心诚信消费环境
13.破除限制消费障碍壁垒，14.健全消费标准体系，15.加强消费领域执法监管，16.全面加强消费者权益保护
· 强化保障措施，进一步夯实消费高质量发展基础
17.加强财税支持，18.优化金融服务，19.强化用地用房保障，20.压实各方责任
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
近期，国内疫情多发，部分地区零售、餐饮、娱乐店铺暂停营业，居民消费活动减少，消费增长受到抑制，3月社会消费品零售总额同比下降3.5%，但三大需求中，消费依旧对经济增长贡献。《意见》从保市场主体、保供稳价、创新消费业态和模式等方面发力，保障消费市场持续恢复，巩固消费“压舱石”作用。
2、昆明：7大领域24条措施稳增长，其中发放电子消费券等措施促进消费市场回暖
4月8日，昆明市政府印发《关于2022年稳增长的若干政策措施》，涉及投资、消费、工业、服务业等7个领域共24条措施，其中包括发放不低于5000万元电子消费券等促消费措施，促进消费市场持续回暖。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
2022年以来，局部疫情对昆明消费市场造成一定冲击，《措施》从组织实施促消费行动、支持商贸业加快发展、促进大宗商品消费三个方面推出系列促消费措施，有助于促进消费市场回暖、挖掘消费潜力，保障实体经济稳步发展。
3、长沙：“控总量、去存量、优增量”，推进非住宅商品房去库存
4月21日，长沙市住建局等5部门联合印发《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》。长沙将按照“控总量、去存量、优增量”的工作思路，加强用地管理，促进房屋库存去化，多措并举，重点化解商业公寓、商务写字楼等类别房屋不合理库存，确保长沙非住宅商品房市场有序运行。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
据中指数据监测，截至2022年4月，长沙市写字楼及商业可售面积超1300万方，远高于商品住宅可售面积，去化压力较大。此次长沙市发布的非住宅去库存政策是对2021年10月湖南省相关政策的落地，尤其是购房契税补贴、贷款利率优惠等政策，或对提升非住宅商品房市场活跃度、促进需求释放有积极作用。
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来源: 中指研究院
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